社宅制度の導入を検討する上で、退去費用の詳細や退去時のトラブル防止方法について、わからないことが多く困っている企業担当の方もいらっしゃるのではないでしょうか？そこで今回は、社宅の退去費用の内訳や相場、社宅の退去費用は誰が負担するのか、トラブル防止のための注意点について詳しく解説していきます。

社宅の退去費用とは

退去費用とは、賃貸物件を退去する際に行う原状回復やクリーニングなどにかかる費用を指します。

一般的な賃貸物件の場合、退去費用は契約時に支払った敷金から充てられるので、よほどのことがない限り、賃借人が追加負担することはありません。しかし、退去費用が敷金を超えてしまった場合は、賃借人がその超過分を負担することがあります。

社宅は「賃借人＝入居者を雇用する企業」となる場合があるので、退去費用を支払うのは、入居者か企業かという議論が生じ、時にトラブルに発展してしまうことも。

社宅退去費用に含まれるもの

社宅退去費には、①原状回復費用と、②クリーニング費用が含まれます。それぞれ詳しく解説していきます。

原状回復費用

原状回復費用とは、次に入居する人のために部屋をキレイな状態にするための費用です。とはいえ、入居時と全く同じ状態に部屋を戻すことを意味するわけではありません。

これは、国土交通省が作成したガイドラインにも明記されていて、原状回復義務とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。

つまり、通常の範囲で使用している中での「建物価値の減少」は原状回復費用に含まれないのが原則です。

しかし生活スタイルが多様化する中、どこまでが「通常の範囲」でどこからが「故意・過失・善管注意義務違反」に当たるのかという線引きは難しいもの。退去する側がどこまで費用負担をするかをめぐってトラブルになりがちです。

また、入居前からあったキズの修繕費を請求されてしまうケースもあるため、契約時から現状回復費に関する取り決めを確認しておくとともに、入居時には賃貸人・賃借人の両者立ち合いのもと、気になる箇所について確認し、写真を撮るなど証拠を残すことが重要になります。

原状回復費用の相場

原状回復費用の相場は以下の通りです。

原状回復の内容	費用相場
床材の交換	5,000〜15,000万円（1㎡あたり）
クロスの張替（壁や天井）	800円〜1,500円（1㎡あたり）
天井ボードの交換	30,000円～60,000円（部分的交換）

ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニング費用とは、清掃専門業者に依頼して水回りのカビや水垢汚れ、床材やサッシの汚れを掃除するための費用です。国土交通省により定義づけられている原状回復費用とは違い、クリーニング対象となる基準は明確に定められていないため、この費用をめぐってもトラブルが発生する場合があります。

ハウスクリーニング費用の相場

ハウスクリーニング費用の相場は以下の通りです。

クリーニング内容	費用相場
ワンルーム・1K	15,000円〜40,000円
1LDK・2DK	20,000円〜70,000円
2LDK・3DK	30,000円～75,000円
3LDK・4DK	60,000円～116,000円
4LDK・5DK〜	80,000円〜

※住んでいる地域や汚れ具合によって金額が変わるため、あくまで目安としてご覧ください。

社宅退去費用は誰が払うべき？

一般的な賃貸契約の場合は「入居者＝賃借人」となりますが、社宅の場合は入居者を雇用する「企業」が賃借人となることがあります。その場合の退去費用を負担するのは、入居者本人か企業かについては法律で定められていないため、最初にルールを明確にしておかないとトラブルに発展する可能性が高くなります。

社宅の退去費用の考え方について掘り下げて考えてみましょう。

原状回復費用は基本的に賃貸人

社宅に限らず、賃貸契約全般において、これまでは入居者が退去費用を負担するのが一般的でしたが、トラブルが相次いだため、国土交通省は「原状回復費用についてのガイドライン」を制定しました。

このガイドラインによると、経年変化や常識的な範囲での通常損耗は、原則として賃貸人が負担すると定められています。これは、賃料の中に経年変化や通常損耗の修繕費用が含まれると考えられるためです。

参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン　P.9

賃借人が負担するケース

しかし、入居者が故意や過失で部屋を傷つけたり、簡単なメンテ不足で汚れてしまった場合は、退去費用を負担しなくてはならない場合があります。

以下は、国土交通省が挙げている、賃借人が退去費用を負担する具体例です。

建物価値の減少		賃借人の費用負担
種別	例
経年変化	・設置していた家具の重みでカーペットが凹んだ・畳やフローリング板が日焼けした	なし
通常損耗	・エアコンの設置による壁のビス穴・テレビや冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ	なし
故意	・喫煙によるクロスの変色・落書き	あり
過失	・家具を倒してしまい窓ガラスにヒビが入った・引越し作業中にフローリングに傷がついた	あり
善管注意義務違反	・結露した窓枠を放置してしまいカビが生えた・吹き込んだ雨を放置したことによるフローリングの傷み	あり

参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン　P.29

賃借人の負担が発生した場合、企業と従業員どちらが支払うか

賃借人が負担する退去費用は、①入居者である従業員、②従業員を雇用する企業、どちらが支払うべきなのでしょうか？借り上げ社宅の場合と社有社宅の場合では、状況が違うため、それぞれに解説します。

借り上げ社宅の場合

借り上げ社宅とは、企業が不動産オーナーから賃貸住居を借りて社員に貸し出す仕組みです。企業が賃借人（＝実際の居住者は従業員）となるため、退去費用を企業が負担する場合も少なくありません。

そもそも社宅制度は、社員満足度向上のために設けられた福利厚生であることが多く、入居者の費用負担が少なければ少ないほど魅力的に映るため、企業は可能な範囲で退去費用を負担したいと考える傾向にあります。

ただし、常識の範囲を超えた故意・過失による損耗の場合などは、入居者（＝従業員）に原状回復費用を求めたくなることもあるでしょう。そのような時に備えて、事前に社宅管理規定を制定しておき、入居時にルールを守って生活してもらうよう説明をしておくと、退去時のトラブル回避につながります。

社有社宅の場合

社有社宅とは、企業が所有する不動産を従業員へ貸し出す仕組みで、企業が賃貸人、従業員が賃借人となります。つまり、企業が不動産運用をしていることになるため、退去費用を入居者負担とする場合もあります。

社宅退去時のトラブルを未然に防ぐために

社宅退去時のトラブルを防止するには、どんなことに留意すれば良いのでしょうか？

社宅管理規定を策定しておこう

「社宅管理規定」とは、借り上げ社宅を利用する際に入居者が守るべき事項を記載したルールブックです。トラブルに発展しがちな、入居資格、社宅使用料、入退去の手続きなどについて、あらかじめ規定を定めておくと安心です。

国土交通省のチェックリストを活用しよう

原状回復費用を入居者が負担するかどうかを判断する上で、入居時からあった損耗・損傷かどうかが大きな論点になります。入居時に賃貸人・賃借人双方が立ち会いのもと、チェックリストを活用しながら物件の状況を細かく確認しておくと、退去時のトラブル回避につながります。

参考：国土交通省が提供しているチェックリスト

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン　P.8-9

契約条件を従業員に丁寧に説明しよう

入居時の契約内容や社宅管理規定は、入居者となる従業員にしっかり理解してもらわなければなりません。資料を手渡すだけでは、実際の退去時になって「聞いていなかった」「知らなかった」とトラブルになりかねません。

対面での説明会を行ったり、質疑応答がある場合は丁寧に対応したりすることで、トラブル防止につながります。

社宅退去費用を企業が支払う場合の経理処理

社宅の退去費用を企業が負担する場合、その費用は消費税の課税対象となり、勘定科目は「修繕費」とするのが一般的です。これは社有社宅でも借り上げ社宅でも同じ扱いです。

社宅制度関連の業務を一任できるサービスを利用しよう

社宅制度の管理業務は多岐にわたります。従業員へ社宅物件を斡旋することから始まり、⼊退居時の契約取り交わしなど、煩雑でかつ専⾨的な知識を必要とする業務内容であるため、企業側の負担が大きく、なかなか社宅制度を完備できない企業も多いのではないでしょうか？

そんな企業にとって、とても便利なのが社宅管理を代行してくれるサービスの利用です。社宅管理に関する煩雑な事務作業を全て代行してくれるため、企業の担当者は本来の業務に専念することができます。

「三優エステート」は、社宅管理に特化した不動産運用のエキスパート。さまざまな企業の運用ルールに接してきた豊富な経験に基づいた最適なソリューション提案が強みです。また、入居者、また企業の所管部署と密なコミュニケーションを取りながら制度導入・社宅運用を行うため、トラブル発生時にも迅速に対処することが可能です。

賃貸仲介業務だけを担う業者では、退去時のトラブル発生時に対応が遅れたり、不適切な対応をしてしまったりと、かえって所管部署の手間やストレスが増えてしまうため、慎重な業者選びをお勧めします。

まとめ

以上、社宅退去費用について解説しました。

入居者との退去トラブルを防ぐためには、入居以前の対応が大切です。社宅管理を代行業者に依頼する際も、実績豊富な業者選定が必要不可欠です。入退去をスムーズに進めることで入居者（従業員）の満足度向上を目指す「三優エステート」なら、安心して社宅運用を任せることができます。社宅制度の導入や代行を検討する際は、ぜひ相談してみてください。