多くの賃貸契約では、万が一家賃を支払えなくなった場合に備えて「連帯保証人」を立てる必要がありますが、これは借主が日本人であるか外国人であるかによって、難易度が大きく異なります。本記事では、保証人を立てるのが難しいと言われる外国人の賃貸契約が、なぜ難しいのか、その理由や対処方法について解説します。

賃貸契約前の入居審査とは？

賃貸物件の入居審査とは、貸主となる不動産会社や大家さんが安心して物件を貸せる人物かを判断するために行う審査です。入居中に大きなトラブルを起こさないか、安定して家賃を支払えそうか、適切な連帯保証人がいるかなどを確認します。

入居審査の内容

入居時に審査をする内容は、主に下記の通りです。

1.家賃の支払い能力：以下のような情報をもとに判断されます。

　・雇用先企業

　・年収

　・雇用形態

　・勤続年数

　・クレジットカードや借金返済の滞納歴の有無

2.連帯保証人の保証能力：保証人となる人の収入や貯蓄状況などを確認します。

3.人柄や態度：横柄な態度をとる人やクレーマー気質な人は、入居後にトラブルを想起させるため、審査が通らない可能性があります。

入居審査時に必要な書類

賃貸の入居審査を受けるために必要な書類は、主に以下の通りです。

入居審査時に通らないケース

入居時の審査に通らない理由として、以下のようなケースがあります。

　・家賃が収入の3割を超えていて、支払い能力がないとみなされた

　・クレジットカードや固定費の支払いに滞納がある

　・審査時の提出書類に虚偽記載がある

　・日本在住の保証人を立てることができない

特に外国籍の方の場合は、親族が海外在住であることがほとんどなので、日本人あるいは日本国籍の連帯保証人を立てられず、賃貸契約に至らないことがよくあります。

保証人とは？

保証人制度は、貸主であるオーナー側にはリスク回避のための制度です。不動産の賃貸契約は数年間という長期契約になることが多いため、貸主には以下のようなリスクが存在します。

　　・家賃を滞納される

　　・入居者が病気や事故にあい、働けなくなった結果、家賃の支払いが滞る

　　・家具や荷物を全て置いて夜逃げしてしまう

　　・故意に設備を破損してしまう

　　・外国人入居者が無断で帰国してしまう

このような状況になると、不動産オーナーは入居者に何度も連絡する手間が発生する上に、家賃収入が得られなくなったり、放置された家具を処分する費用を負担せざるを得なくなったりします。

そのようなリスクの回避策として、連帯保証人（＝借主と同等の債務責任を負う人）を立て、入居者当人に万が一のことがあった場合は、連帯保証人が代わって家賃などを支払う制度を導入しています。債務には、故意に設備を破損してしまった時の修繕費や原状回復にかかる費用なども含まれます。

ちなみに、“連帯”保証人は、保証人とは以下のような点で違いがあります。

1. 連帯保証人は、不動産オーナーからの請求に対して「まずは入居者本人に連絡してください」という主張（催告の抗弁）ができない
2. 入居者に返済能力があることが明らかであっても、強制執行するような主張（検索の抗弁）ができない
3. 保証人は、返済額を頭数で割った金額のみを返済すればよいのに対して、連帯保証人は、例え複数いる場合でも、すべての人が全額返済の義務を負う（本来返済すべき額を超えて返済するわけではない）

つまり、連帯保証人は、保証人よりも重い責任が課せられているというわけです。

保証人の条件

賃貸契約の保証人は、連帯保証人であることがほとんどですが、誰でも良いわけではなく、一定の条件を満たした人である必要があります。

日本人の場合

借主が日本人の場合は、以下の条件を満たした人を保証人とすることが一般的です。

　・三親等以内の親族

　・安定した職業に就いているなど、支払い能力がある人

　・反社会的勢力の関係者ではない人

ただし、連帯保証人として認められるかどうかは、貸主側の判断に委ねられているため実際には明確な基準は存在しません。

外国人の場合

外国人が借主となる場合は、上記に加えて、「日本人、または日本の永住権を持っている人」であることが条件に加わります。不動産オーナーにとって、日本文化や言葉を理解する保証人が、債務の責任を負ってくれるかどうかが大きな判断材料となります。

外国人にとって保証人を見つけるのは難しい？

長年日本に住んでいる外国人ならまだしも、来日したばかりの外国人労働者が、いきなり保証人を見つけることは容易ではありません。そのため、必然的に保証人不要な物件を探すことになるのですが、そのような物件はそうそう見つけられないのが実情です。

保証人が見つからない時は保証会社を利用しよう

そんな外国籍の方が賃貸契約をする際に利用できるのが保証会社です。

保証会社の役割

保証会社は、借主が保証契約を締結し保証料を支払うと、保証人の役割を代行し債務（主に家賃の支払い）の責任を負います。もし、家賃の未払いが発生した時は、保証会社が立替えてくれます。中には、原状回復費用や設備の修繕費も保証対象としたり、家賃管理（家賃の支払い確認）まで請け負う保証会社も存在します。

保証料の相場

保証会社に支払う保険料は、契約締結時の他、1年もしくは2年ごとの更新時に発生します。契約締結時の保険料の相場は、家賃１ヶ月分の50％〜100％、更新料は年間の賃料の10%〜30%、または1万円前後が一般的な費用感です。

なお、更新料は、今までの支払い実績が考慮されて翌年以降の保証料が安くなるなど、具体的な料金体系は保証会社ごとに異なります。

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まとめ

以上、賃貸契約時に必要な連帯保証人について解説しました。外国籍の方の場合は、特に重要となる保証人ですが、見つからない場合は保証会社を利用することで賃貸契約を締結することが可能になる場合があります。外国人労働者の家探しなどの参考に覚えておくと良いでしょう。